Refinancovanie hypotéky je proces, pri ktorom klient nahrádza svoju existujúcu hypotéku novou, často s výhodnejšími podmienkami.
Cieľom môže byť zníženie úrokovej sadzby, predĺženie alebo skrátenie doby splácania, zníženie mesačných splátok alebo získanie dodatočných finančných prostriedkov.
Refinancovanie zároveň umožňuje zmeniť banku alebo upraviť podmienky úveru podľa aktuálnych potrieb klienta. Mnohí ľudia riešia refinancovanie aj vtedy, keď im končí fixácia úrokovej sadzby a ich banka ponúka nevýhodné podmienky na ďalšie obdobie. V takom prípade je možné osloviť iné banky, ktoré často ponúknu lepšiu sadzbu práve s cieľom získať nového klienta.
Aktuálne úrokové sadzby pre refinancovanie hypoték na Slovensku
V roku 2025 banky na Slovensku postupne znižujú úrokové sadzby na hypotékach, čo vytvára priaznivé podmienky pre refinancovanie:
• Prima banka: ponúka mimoriadnu úrokovú sadzbu 3,20 % p.a. fixovanú na 32 mesiacov pre všetky hypotéky schválené do 16.5.2025. Fixácia na 5 rokov je dostupná s úrokom 3,80 % p.a.
• VÚB banka: ponúka úrokové sadzby od 3,89 % p.a. pri fixácii na 3 a 4 roky, a 3,99 % p.a. pri fixácii na 5 rokov.
• UniCredit Bank: ponúka úrokové sadzby závislé od konkrétneho posúdenia schopnosti splácať úver a podmienky zasielania príjmu na účet v banke.
Tieto sadzby sú nižšie v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi, keď sa priemerné sadzby pohybovali nad 4 %.
Okrem sadzby je dôležité sledovať aj podmienky, za ktorých banka túto sadzbu poskytne — napríklad viazanosť na založenie účtu v banke, povinné poistenie schopnosti splácať úver alebo pravidelné zasielanie príjmu. Niektoré banky takisto ponúkajú nižšiu sadzbu pri refinancovaní v prípade, že nový úver bude vo výške maximálne pôvodného, alebo ak ide len o zmenu úroku bez navýšenia. Vždy je preto dobré porovnať nielen sadzbu, ale aj všetky podmienky a možné poplatky.
Kedy sa oplatí refinancovať hypotéku?
Refinancovanie môže byť výhodné v nasledujúcich situáciách:
• Zníženie úrokovej sadzby: Ak je nová ponuka banky výhodnejšia ako súčasná sadzba.
• Zníženie mesačných splátok: Predĺžením doby splácania alebo získaním nižšieho úroku.
• Získanie dodatočných prostriedkov: Napríklad na rekonštrukciu nehnuteľnosti.
• Zmena podmienok úveru: Ako napríklad zmena fixácie alebo vyňatie spoludlžníka.
• Zmena banky: Ak nie ste spokojní so službami súčasnej banky.
V niektorých prípadoch banky nevyžadujú opätovné posudzovanie príjmu, najmä ak ide o refinancovanie v rovnakej banke alebo pri zachovaní výšky úveru.
Výhodou refinancovania je aj možnosť konsolidácie viacerých úverov — teda spojenie viacerých pôžičiek a hypoték do jednej, s nižšou splátkou a často lepšími podmienkami. Refinancovať sa oplatí aj v prípade, ak klient potrebuje navýšiť úver napríklad kvôli rekonštrukcii, kúpe zariadenia alebo inej investícii. V takom prípade banka pri posudzovaní môže navýšiť výšku úveru až do výšky aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti, pričom často umožní získať prostriedky aj bez ručiteľa.
Podmienky a poplatky pri refinancovaní
Pri refinancovaní je dôležité zvážiť nasledovné:
• Poplatky za predčasné splatenie: Niektoré banky účtujú poplatky za predčasné splatenie existujúcej hypotéky.
• Poplatky za spracovanie nového úveru: Môžu sa líšiť medzi bankami.
• Hodnota nehnuteľnosti: Aktuálna trhová hodnota môže ovplyvniť schválenie nového úveru.
• Bonita klienta: Banky posudzujú schopnosť klienta splácať úver na základe príjmu a záväzkov.
Pri refinancovaní často hrá rolu aj termín výročia fixácie úrokovej sadzby. Predčasné splatenie mimo výročného obdobia fixácie môže byť spoplatnené, hoci niektoré banky majú pri refinancovaní špeciálne akcie, kde tento poplatok preplatia. Hodnota nehnuteľnosti je dôležitá, pretože určuje výšku možného úveru vzhľadom na maximálne LTV (loan-to-value), ktoré sa štandardne pohybuje okolo 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Dôležitým faktorom je aj poistenie nehnuteľnosti, ktoré banka môže požadovať pri podpise novej úverovej zmluvy.
Refinancovanie hypotéky v roku 2025 môže priniesť významné úspory a výhodnejšie podmienky. Je však dôležité dôkladne zvážiť všetky aspekty, vrátane poplatkov a podmienok nového úveru. Odporúča sa poradiť s finančným poradcom alebo využiť online kalkulačky na porovnanie ponúk jednotlivých bánk.
Okrem samotného porovnania úrokových sadzieb je dobré sledovať aj dĺžku fixácie, poplatky za spracovanie žiadosti, prípadné administratívne náklady na kataster a znalecký posudok. Refinancovanie je výhodné najmä pri hypotékach s vyšším zostatkom alebo pri starších úveroch s nevýhodnou sadzbou. Pri rozhodovaní pomôže aj konzultácia s odborníkom, ktorý pozná aktuálnu situáciu na trhu a vie vyjednať lepšie podmienky priamo s bankou.