Národná banka Slovenska predstavila zmenu pravidiel hypotekárneho financovania, ktorá môže výrazne ovplyvniť budúcich kupujúcich nehnuteľností. Cieľom pripravovaných opatrení je uľahčiť mladým ľuďom cestu k prvému bývaniu a zároveň sprísniť podmienky pri financovaní investičných nehnuteľností.
Ak sa nové pravidlá zavedú v navrhovanej podobe, hypotéky už nebudú posudzované rovnako pre všetkých žiadateľov. Rozhodujúcu úlohu bude zohrávať to, či ide o prvú nehnuteľnosť určenú na bývanie alebo o ďalší investičný nákup.
Aké zmeny prichádzajú?
Podľa predstavených pravidiel by sa maximálna výška financovania nehnuteľnosti mala rozdeliť nasledovne:
– Prvá nehnuteľnosť pre mladých do 35 rokov – až 90 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV)
– Štandardné hypotéky – maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti
– Tretia a každá ďalšia nehnuteľnosť – maximálne 70 % hodnoty nehnuteľnosti
Zároveň sa má obmedziť aj objem výnimiek, vďaka ktorým dnes banky môžu poskytovať časť hypoték nad štandardný limit. Kým v súčasnosti môžu tvoriť hypotéky nad 80 % LTV až 20 % nových úverov, po zmene by tento priestor mohol klesnúť na približne 5 %.
Prečo chce NBS zvýhodniť mladých kupujúcich?
Jednou z najväčších prekážok pri kúpe prvého bývania nie je samotná schopnosť splácať hypotéku, ale dostatok vlastných úspor.
Počas posledných rokov výrazne vzrástli ceny bytov a rodinných domov. Mnohí mladí ľudia síce disponujú stabilným príjmom a dokázali by zvládnuť mesačnú splátku hypotéky, no nemajú k dispozícii desaťtisíce eur potrebné na dofinancovanie kúpy.
Práve preto NBS navrhuje umožniť financovanie až do výšky 90 % hodnoty prvej nehnuteľnosti. Cieľom je znížiť vstupnú bariéru pre mladé domácnosti a zlepšiť dostupnosť vlastného bývania bez potreby dlhoročného sporenia alebo finančnej pomoci rodiny.Takéto opatrenie má pomôcť najmä ľuďom, ktorí kupujú svoj prvý byt alebo rodinný dom na vlastné bývanie, nie ako investíciu.
Prečo sa sprísňujú podmienky pre investorov?
Na druhej strane stojí skupina kupujúcich, ktorí už jednu alebo viac nehnuteľností vlastnia a plánujú nákup ďalšej.
Počas obdobia nízkych úrokových sadzieb bolo bežné financovať investičné byty prevažne prostredníctvom hypoték, pričom vlastné zdroje tvorili len relatívne malú časť investície. Takýto model však zvyšuje zadlženosť domácností a vytvára vyššie riziko pre finančný systém.
Navrhované zníženie limitu na 70 % LTV pri tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti má zabezpečiť, aby investori vstupovali do nákupu s výrazne vyšším podielom vlastných financií. Tým sa znižuje riziko nadmerného zadlženia a zároveň sa podporuje stabilita trhu s nehnuteľnosťami.NBS zároveň poukazuje na fakt, že vysoký investičný dopyt môže zvyšovať ceny nehnuteľností a znižovať dostupnosť bývania pre ľudí, ktorí riešia vlastné bývanie.
Čo zostáva bez zmeny?
Pre väčšinu bežných hypoték zostáva zachovaný limit financovania vo výške 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Klienti tak budú aj naďalej potrebovať minimálne 20 % vlastných zdrojov, prípadne vhodné riešenie dofinancovania. Z pohľadu štandardného kupujúceho sa preto zásadná zmena týka najmä mladých prvokupujúcich a investorov s viacerými nehnuteľnosťami.
Čo to znamená pre budúcich žiadateľov?
Ak budú nové pravidlá zavedené, mladí kupujúci získajú jednoduchšiu cestu k prvému bývaniu a nižšiu požiadavku na vlastné zdroje. Naopak, investori budú musieť pri kúpe ďalších nehnuteľností počítať s výrazne vyšším objemom vlastných financií.
Bez ohľadu na zmeny však zostáva rozhodujúce individuálne posúdenie príjmu, existujúcich záväzkov a celkovej finančnej situácie klienta. Aj pri vyššom možnom financovaní bude banka naďalej preverovať schopnosť klienta úver dlhodobo splácať.
Preto je vhodné preveriť si svoje možnosti financovania ešte pred samotným výberom nehnuteľnosti. Správne nastavená hypotéka môže výrazne ovplyvniť nielen výšku mesačnej splátky, ale aj celkové náklady na bývanie počas nasledujúcich rokov.